WesterntechVN – Khu đô thị Đồng Tiến là một trong những dự án phát triển đô thị có quy mô đáng chú ý tại khu vực Phổ Yên trước đây, nay thuộc địa bàn phường Vạn Xuân, tỉnh Thái Nguyên.
Trong quá trình đô thị hóa, một dự án khu đô thị chỉ thực sự có giá trị khi không gian ở, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, thương mại và các công trình phục vụ cộng đồng được tổ chức trong một tổng thể thống nhất. Khu đô thị Đồng Tiến được định hướng theo cách tiếp cận này khi dự án bao gồm cả nhà ở thấp tầng, nhà ở xã hội, thương mại dịch vụ và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.
Dự án có diện tích thực hiện khoảng 12,18 ha, nằm tại phường Vạn Xuân, tỉnh Thái Nguyên. Theo hồ sơ thông tin được cung cấp, dự án có tổng chi phí thực hiện sơ bộ 1.557,831 tỷ đồng, thời gian hoạt động 50 năm và tiến độ thực hiện 48 tháng kể từ thời điểm được quyết định giao đất, cho thuê đất.
Điểm đáng chú ý của Khu đô thị Đồng Tiến là cơ cấu chức năng tương đối đa dạng. Thay vì chỉ phát triển nhà ở thấp tầng, dự án còn bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội và trung tâm thương mại dịch vụ. Điều này tạo ra tiền đề để hình thành một khu đô thị có nhiều nhóm nhu cầu sử dụng khác nhau.
Khu đô thị Đồng Tiến được hình thành từ yêu cầu cụ thể hóa quy hoạch
Cơ sở quy hoạch của dự án là Quyết định số 5768/QĐ-UBND ngày 14/7/2023 của UBND thành phố Phổ Yên về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu dân cư Đồng Tiến – Z131.
Điều này cho thấy dự án có mối quan hệ trực tiếp với định hướng quy hoạch khu dân cư Đồng Tiến – Z131.
Trong phát triển đô thị, quy hoạch chi tiết 1/500 có vai trò quan trọng vì nó tạo ra cơ sở để triển khai các công trình cụ thể. Từ vị trí đường giao thông đến từng khu chức năng, không gian xây dựng và hệ thống hạ tầng đều phải được tổ chức theo quy hoạch được duyệt.
Khu đô thị Đồng Tiến vì thế được đặt trong bối cảnh rộng hơn của quá trình phát triển đô thị tại khu vực.
Quy mô 12,18 ha và cơ cấu sử dụng đất
Tổng diện tích thực hiện dự án khoảng 121.811 m².
Hiện trạng khu đất cho thấy phần lớn diện tích vẫn đang được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp.
Cơ cấu hiện trạng gồm:
- 1.300 m² đất ở đô thị;
- 777,8 m² đất cây lâu năm cùng thửa đất ở;
- 106.500 m² đất trồng lúa;
- 9.665,30 m² đất trồng cây hàng năm khác;
- 2.900 m² đất đường giao thông và kênh mương nội đồng;
- 667,9 m² đất nuôi trồng thủy sản.
Tổng cộng 121.811 m².
Như vậy, đất trồng lúa hiện chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 87,43%.
Từ góc nhìn phát triển dự án, đây là đặc điểm cần được tính đến trong công tác chuẩn bị đầu tư. Việc chuyển đổi một khu đất có tính chất nông nghiệp cao thành khu đô thị đòi hỏi quá trình chuẩn bị mặt bằng, san nền và xây dựng hệ thống hạ tầng tương đối lớn.
Ranh giới dự án tạo điều kiện cho kết nối không gian
Khu đô thị Đồng Tiến có ranh giới:
Phía Đông: đất ở tổ dân phố Đại Cát.
Phía Tây: Khu đô thị Z131.
Phía Nam: đất ở và đường Ba Hàng – Tiên Phong.
Phía Bắc: đất ở tổ dân phố Đại Cát.
Đặc điểm này cho thấy dự án nằm giữa các khu vực đã có dân cư và hạ tầng hiện hữu.
Đối với quy hoạch đô thị, đây là một điều kiện quan trọng. Một khu đô thị mới nếu được đặt cạnh khu dân cư hiện hữu sẽ cần giải quyết tốt vấn đề giao thông, cao độ nền, thoát nước, cấp điện, cấp nước và kết nối các tuyến đường.
Đặc biệt, việc giáp Khu đô thị Z131 ở phía Tây khiến yêu cầu khớp nối không gian càng trở nên đáng chú ý.
Hạ tầng kỹ thuật là nền tảng của dự án
Một trong những nội dung lớn nhất trong quy mô đầu tư Khu đô thị Đồng Tiến là xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.
Các nhóm hạ tầng gồm:
Giao thông: tạo khung kết nối toàn bộ khu đô thị.
San nền: tạo mặt bằng xây dựng và bảo đảm cao độ phù hợp.
Thoát nước mưa: kiểm soát nước mưa và giảm nguy cơ úng ngập.
Cấp nước: phục vụ nhu cầu sinh hoạt và các hoạt động trong khu đô thị.
Cấp điện: bao gồm trạm biến áp, điện sinh hoạt và điện chiếu sáng.
Thông tin liên lạc: phục vụ nhu cầu kết nối và sử dụng dịch vụ viễn thông.
Thoát nước thải: thu gom nước thải phát sinh trong khu dân cư.
Hào kỹ thuật: tổ chức các tuyến hạ tầng kỹ thuật.
Cây xanh: tạo không gian cảnh quan và nâng cao chất lượng môi trường sống.
Điểm đáng chú ý là các hạng mục này cần được triển khai như một hệ thống, chứ không thể xem xét riêng lẻ.
Ví dụ, san nền có liên quan trực tiếp đến thoát nước. Cao độ đường liên quan đến cao độ nền nhà. Vị trí đường giao thông ảnh hưởng tới tuyến cấp nước, cấp điện và hào kỹ thuật.
Chính vì vậy, chất lượng của một khu đô thị không chỉ nằm ở những căn nhà được xây dựng đẹp mà còn phụ thuộc rất lớn vào phần hạ tầng nằm phía dưới và phía sau các công trình.
Nhà ở thấp tầng: điểm nhấn của cơ cấu sản phẩm
Dự án dự kiến xây thô và hoàn thiện mặt ngoài các lô đất thuộc 15 ô đất:
DO-YB1, DO-YB2, DO-YB3, DO-YB4, DO-YB9, DO-YB10, DO-YB11, DO-YB12, DO-YB13, DO-YB14, DO-YB15, DO-YB16, DO-YB17, DO-YB18 và DO-YB19.
Tổng diện tích khoảng 39.403 m².
Nhóm nhà ở này có tầng cao 3 tầng, mật độ xây dựng 80%.
Việc hoàn thiện mặt ngoài đồng bộ là một chi tiết đáng chú ý. Trong nhiều khu dân cư, nếu mỗi chủ nhà tự quyết định hình thức mặt tiền thì cảnh quan tổng thể có thể nhanh chóng trở nên thiếu thống nhất.
Ngược lại, việc kiểm soát mặt ngoài ngay từ đầu giúp tạo ra một hình thái kiến trúc tương đối đồng đều.
Đây không chỉ là câu chuyện thẩm mỹ. Hình thức mặt đứng, khoảng lùi, chiều cao và mật độ xây dựng đều tác động đến cảm nhận không gian đô thị.
Nhà ở xã hội tạo thêm sự đa dạng về nhu cầu cư trú
Một điểm khác biệt của Khu đô thị Đồng Tiến là quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.
Lô NOXH-1 có diện tích khoảng 23.147 m², mật độ xây dựng 55% và tầng cao 6 tầng.
So với nhà ở thấp tầng, mô hình này có khả năng tạo ra số lượng căn hộ lớn hơn trên cùng một đơn vị diện tích đất.
Về mặt quy hoạch, việc bố trí nhà ở xã hội trong khu đô thị hỗn hợp giúp hình thành một cơ cấu cư trú đa dạng hơn.
Đồng thời, nhà ở xã hội còn gắn với mục tiêu giải quyết nhu cầu nhà ở của những nhóm đối tượng đủ điều kiện theo chính sách của Nhà nước.
Do đó, đây là thành phần có ý nghĩa về mặt an sinh chứ không đơn thuần là một hạng mục xây dựng.
Trung tâm thương mại dịch vụ TM-01
Lô TM-01 có diện tích 2.344 m², dự kiến xây dựng trung tâm thương mại dịch vụ cao 3 tầng.
Mật độ xây dựng tối đa 60%.
Với một khu đô thị mới, thương mại dịch vụ là thành phần cần thiết để tạo ra khả năng phục vụ tại chỗ.
Khi cư dân chuyển đến sinh sống, các nhu cầu như mua sắm, ăn uống, dịch vụ cá nhân và các hoạt động thương mại khác sẽ xuất hiện.
Nếu được tổ chức hợp lý, khu thương mại dịch vụ có thể trở thành điểm kết nối hoạt động của cư dân.
Ở góc độ quy hoạch, việc dành đất cho thương mại dịch vụ ngay trong dự án cũng giúp hạn chế tình trạng hình thành các hoạt động kinh doanh tự phát dọc các tuyến đường.
Bài toán môi trường trong một khu đô thị mới
Một khu đô thị hiện đại không thể chỉ quan tâm tới nhà ở.
Nước thải sinh hoạt, nước mưa, chất thải, cây xanh và cảnh quan đều cần được tính toán từ đầu.
Trong Khu đô thị Đồng Tiến, hệ thống thoát nước thải là một trong những hạng mục hạ tầng kỹ thuật được xác định trong quy mô đầu tư.
Điều này có ý nghĩa quan trọng vì khi dân số tăng lên, lượng nước thải sinh hoạt cũng tăng theo.
Một hệ thống thu gom được quy hoạch đồng bộ sẽ giúp kiểm soát nguồn thải tốt hơn, đồng thời tạo thuận lợi cho quá trình vận hành và bảo trì.
Tương tự, hệ thống thoát nước mưa cần được thiết kế đồng bộ với cao độ nền và mạng lưới đường.
Cây xanh không chỉ để làm đẹp
Trong một khu đô thị, cây xanh thường được nhìn nhận như yếu tố cảnh quan. Tuy nhiên, vai trò của cây xanh rộng hơn thế.
Các khoảng cây xanh giúp tạo sự chuyển tiếp giữa những khối nhà, giảm cảm giác mật độ xây dựng cao và tạo không gian nghỉ ngơi cho cư dân.
Về lâu dài, hệ thống cây xanh cũng góp phần tạo bản sắc riêng cho khu đô thị.
Một dự án có hệ thống đường đẹp nhưng thiếu không gian xanh có thể tạo cảm giác khô cứng. Ngược lại, cây xanh được bố trí hợp lý sẽ giúp không gian đô thị dễ chịu hơn.
Tổng vốn đầu tư hơn 1.557 tỷ đồng
Tổng chi phí thực hiện dự án sơ bộ là 1.557.831.000.000 đồng.
Trong đó:
- Chi phí thực hiện dự án: 1.462.906.000.000 đồng.
- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng: 94.925.000.000 đồng.
Đây là quy mô vốn tương đối lớn đối với một dự án có diện tích khoảng 12,18 ha.
Nguồn vốn sẽ được sử dụng cho nhiều nhóm công việc từ giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật đến các công trình kiến trúc.
Với đặc điểm đó, tiến độ dự án sẽ phụ thuộc vào khả năng phối hợp của nhiều khâu.
48 tháng – khoảng thời gian cần được quản trị chặt chẽ
Tiến độ thực hiện dự án được xác định là 48 tháng kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Nếu chia theo logic triển khai, dự án có thể được hình dung qua các nhóm công việc:
- Hoàn thiện thủ tục đầu tư và đất đai.
- Bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng.
- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng.
- Đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
- Xây dựng các công trình kiến trúc.
- Hoàn thiện cảnh quan.
- Kiểm tra, nghiệm thu và đưa các hạng mục vào khai thác theo quy định.
Các công việc này có mối liên hệ với nhau.
Chậm giải phóng mặt bằng có thể ảnh hưởng đến thi công.
Chậm hạ tầng có thể ảnh hưởng đến xây dựng công trình.
Chậm các công trình đầu mối có thể ảnh hưởng đến khả năng vận hành toàn khu.
Hiệu quả kinh tế của dự án
Một trong những mục tiêu được đặt ra là nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Từ một khu đất mà phần lớn diện tích hiện đang là đất trồng lúa và các loại đất sản xuất khác, dự án hướng tới hình thành một khu đô thị có nhiều chức năng.
Nếu được triển khai đồng bộ, giá trị sử dụng của hệ thống hạ tầng và đất đô thị có thể được nâng lên.
Dự án cũng được kỳ vọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của tỉnh và tạo nguồn thu ngân sách thông qua các khoản thuế, phí theo quy định.
Tuy nhiên, hiệu quả thực tế cần được đánh giá trong quá trình triển khai và khai thác dự án, không nên chỉ dựa vào quy mô vốn đầu tư.
Tác động tới thị trường nhà ở
Việc bổ sung khoảng 12,18 ha đất phát triển đô thị sẽ tạo thêm nguồn cung nhà ở cho khu vực.
Cơ cấu sản phẩm gồm nhà ở thấp tầng và nhà ở xã hội.
Hai nhóm này hướng tới những nhu cầu khác nhau.
Nhà ở thấp tầng phù hợp với nhóm cư dân có nhu cầu về loại hình nhà ở riêng biệt.
Trong khi đó, nhà ở xã hội hướng đến nhóm đối tượng đáp ứng điều kiện theo quy định.
Sự kết hợp này giúp dự án không phụ thuộc hoàn toàn vào một loại hình sản phẩm.
Những yếu tố cần theo dõi trong quá trình triển khai
Đối với Khu đô thị Đồng Tiến, có thể theo dõi một số nhóm vấn đề quan trọng.
Thứ nhất là giải phóng mặt bằng, bởi hiện trạng khu đất chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Thứ hai là tiến độ đầu tư hạ tầng.
Thứ ba là khả năng khớp nối với Khu đô thị Z131 và đường Ba Hàng – Tiên Phong.
Thứ tư là tiến độ triển khai nhà ở xã hội.
Thứ năm là chất lượng cảnh quan và hệ thống hạ tầng sau khi hoàn thành.
Những yếu tố này sẽ phản ánh rõ hơn chất lượng thực tế của dự án so với những con số ban đầu.
Kết luận
Khu đô thị Đồng Tiến có quy mô khoảng 12,18 ha, được định hướng trở thành khu đô thị có công năng hỗn hợp với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.
Điểm nổi bật của dự án nằm ở cơ cấu sử dụng đất có sự kết hợp giữa nhà ở thấp tầng, nhà ở xã hội và thương mại dịch vụ.
Bên cạnh đó, việc đầu tư hệ thống giao thông, cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc, hào kỹ thuật và cây xanh ngay trong dự án tạo tiền đề cho một không gian đô thị có tính đồng bộ.
Với tổng chi phí thực hiện sơ bộ 1.557,831 tỷ đồng và tiến độ 48 tháng kể từ khi được quyết định giao đất, cho thuê đất, quá trình triển khai sẽ cần sự phối hợp chặt chẽ giữa công tác đất đai, xây dựng hạ tầng và phát triển công trình.
Nếu thực hiện đúng quy hoạch và bảo đảm chất lượng, Khu đô thị Đồng Tiến có thể trở thành một phần quan trọng trong quá trình hoàn thiện không gian đô thị của khu vực Vạn Xuân, đồng thời góp phần bổ sung quỹ nhà ở và hạ tầng mới cho địa phương.
