WesterntechVN – Khu dịch vụ trạm sạc Hương Trà – Huế được định hướng trở thành một tổ hợp phục vụ sạc xe điện, cung cấp dịch vụ tiện ích cho người dân và khách du lịch, kết hợp năng lượng tái tạo và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, bãi đỗ xe, cây xanh cảnh quan.

1. Tổng quan dự án Khu dịch vụ trạm sạc Hương Trà – Huế

Trong quá trình chuyển dịch sang mô hình giao thông phát thải thấp, hạ tầng trạm sạc đang trở thành một lĩnh vực nhận được sự quan tâm ngày càng lớn. Không chỉ phục vụ nhu cầu nạp năng lượng cho xe điện, những dự án trạm sạc thế hệ mới còn có xu hướng tích hợp bãi đỗ xe, khu dịch vụ, không gian nghỉ chân, cây xanh và các giải pháp năng lượng tái tạo.

Khu dịch vụ trạm sạc Hương Trà – Huế là một dự án được định hướng theo mô hình này.

Theo thông tin dự kiến, dự án có địa điểm tại Tổ dân phố Tân Lập 2, phường Hương Trà, thành phố Huế, với diện tích đất sử dụng khoảng 6,76 ha.

Mục tiêu là đầu tư xây dựng khu dịch vụ phục vụ sạc xe điện, cung cấp tiện ích cho người dân và khách du lịch, đồng thời tích hợp năng lượng tái tạo, trong đó có điện mặt trời.

Dự án dự kiến lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 259 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Nhìn từ góc độ quy hoạch và tài chính, đây là dự án có mô hình tương đối đặc thù. Diện tích đất lớn nhưng mật độ xây dựng rất thấp, phần lớn quỹ đất được dành cho bãi đỗ xe, cây xanh, giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

2. Diện tích 6,76 ha và cách tổ chức mặt bằng

Diện tích đất dự kiến của dự án là khoảng 67.625,20 m².

Cơ cấu sử dụng đất gồm 5 nhóm chính.

Chỉ cần nhìn vào cơ cấu này có thể thấy định hướng sử dụng đất của dự án.

Khoảng 73,28% diện tích dành cho sân bãi đỗ xe. Đây là tỷ lệ rất lớn và phản ánh chức năng chính của dự án là phục vụ phương tiện giao thông.

Khu dịch vụ chiếm khoảng 9,31%, trong khi cây xanh chiếm 11,22%.

Cơ cấu này tạo ra một không gian tương đối mở, phù hợp với mô hình điểm dừng giao thông và dịch vụ sạc.

3. Quy hoạch 1/2000 là cơ sở quan trọng để triển khai

Quy mô kiến trúc xây dựng dự kiến phải bảo đảm tuân thủ Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phường Hương Văn, thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế, được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1749/QĐ-UBND ngày 27/6/2024, theo thông tin hồ sơ dự án được cung cấp.

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và phương án thiết kế xây dựng chính thức sẽ tiếp tục cụ thể hóa các thông số.

Điều này rất quan trọng.

Các con số về mật độ xây dựng, tầng cao và hệ số sử dụng đất được nêu trong thông tin dự kiến không nên hiểu là toàn bộ thiết kế cuối cùng của dự án.

Thiết kế chính thức còn phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết, hồ sơ kỹ thuật, các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, giao thông, điện, cấp thoát nước, môi trường và những điều kiện liên quan.

4. Mật độ xây dựng gộp tối đa 6,76%

Một trong những chỉ tiêu nổi bật của dự án là mật độ xây dựng gộp tối đa không quá 6,76%.

Với tổng diện tích khoảng 67.625,20 m², mật độ xây dựng thấp cho thấy phần lớn diện tích không dành cho công trình xây dựng kiên cố.

Đây là mô hình hoàn toàn khác với các dự án khu thương mại hoặc khu đô thị.

Nhà đầu tư cần nhìn nhận dự án như một hệ thống hạ tầng dịch vụ giao thông, trong đó mặt bằng, bãi đỗ và không gian vận hành là những thành phần quan trọng.

5. Công trình dự kiến chỉ cao 1 tầng

Tầng cao xây dựng dự kiến là 01 tầng.

Thông số này giúp mô hình dự án có tính chất thấp tầng, dễ tiếp cận phương tiện và thuận lợi cho tổ chức giao thông nội bộ.

Tuy nhiên, với một dự án trạm sạc quy mô lớn, thiết kế mặt bằng cần đặc biệt chú ý đến phân luồng xe ra vào.

Nếu lưu lượng phương tiện tăng cao, tổ chức giao thông nội bộ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm khách hàng và năng suất khai thác trạm.

Do đó, bài toán thiết kế không chỉ là xây dựng công trình đẹp mà còn phải bảo đảm dòng phương tiện được vận hành liên tục, an toàn và hợp lý.

6. Khu dịch vụ 6.297 m²

Khu dịch vụ dự kiến có diện tích 6.297 m², trong đó nhà dịch vụ khoảng 3.377 m².

Khoảng 2.920 m² còn lại dành cho sân đường nội bộ khu dịch vụ dừng nghỉ.

Việc phân bổ này cho thấy dự án không chỉ tập trung vào thiết bị sạc.

Trong tương lai, khu dịch vụ có thể là nơi tạo ra trải nghiệm cho người sử dụng trong thời gian chờ sạc.

Tùy theo quy hoạch và phương án kinh doanh được phê duyệt, khu vực này có thể được tổ chức thành các loại hình tiện ích phù hợp với khách hàng của trạm sạc.

7. Bãi đỗ xe gần 5 ha

Diện tích đất sân bãi đỗ xe dự kiến lên tới 49.553,20 m².

Đây là hạng mục lớn nhất của toàn dự án.

Từ góc độ khai thác, bãi đỗ xe có thể đóng vai trò hỗ trợ trực tiếp cho hệ thống trạm sạc.

Quy mô bãi đỗ lớn giúp dự án có khả năng phục vụ nhiều nhóm phương tiện và giảm áp lực giao thông trong khu vực dịch vụ.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào thiết kế số lượng vị trí đỗ, số lượng điểm sạc, công suất sạc và cách bố trí giao thông.

Không thể lấy toàn bộ 49.553,20 m² để suy ra số lượng vị trí sạc cụ thể vì còn phải dành diện tích cho hành lang giao thông, khoảng cách an toàn, hạ tầng kỹ thuật và các yêu cầu thiết kế khác.

8. Cây xanh chiếm hơn 11% diện tích

Dự án dự kiến bố trí khoảng 7.590 m² đất cây xanh, tương đương 11,22%.

Trong mô hình điểm dừng giao thông, cây xanh có ý nghĩa lớn.

Khách hàng sử dụng trạm sạc có thể phải chờ trong một khoảng thời gian nhất định. Không gian cây xanh và cảnh quan có thể giúp cải thiện trải nghiệm sử dụng dịch vụ.

Mặt khác, cây xanh còn góp phần tạo cảnh quan và giảm cảm giác bê tông hóa của một khu vực có diện tích bãi đỗ lớn.

9. Hạ tầng kỹ thuật – phần không thể xem nhẹ

Dự án dự kiến dành 1.200 m² cho đất hạ tầng kỹ thuật.

Con số này chỉ chiếm 1,77% diện tích đất nhưng có vai trò đặc biệt quan trọng.

Một khu trạm sạc quy mô lớn cần hệ thống điện, cấp thoát nước, viễn thông, chiếu sáng, an toàn, phòng cháy chữa cháy và các hệ thống kỹ thuật khác.

Đặc biệt, trạm sạc xe điện có yêu cầu cao về nguồn điện.

Do đó, khả năng đấu nối và bảo đảm công suất điện là một trong những vấn đề nhà đầu tư cần đánh giá kỹ ngay từ đầu.

10. Khoản chi phí di dời đường điện khoảng 17 tỷ đồng

Trong tổng chi phí giải phóng mặt bằng dự kiến khoảng 37 tỷ đồng, có khoảng 17 tỷ đồng dành cho việc di dời đường điện 110kV, đường dây trung áp 22kV và nhánh rẽ cấp điện cho Công ty TNHH Một thành viên Huế Trường Hải theo phương án điện lực đã thống nhất.

Đây là khoản chi phí cần được quan tâm trong bài toán đầu tư.

Việc di dời hạ tầng điện thường liên quan đến kỹ thuật, an toàn, phương án thi công và sự phối hợp của các bên liên quan.

Nếu tiến độ xử lý hạ tầng điện ảnh hưởng đến mặt bằng, nó có thể tác động đến tiến độ xây dựng.

Vì vậy, nhà đầu tư cần xây dựng kế hoạch riêng cho phần công việc này.

11. Tổng vốn đầu tư dự kiến 259 tỷ đồng

Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án khoảng 259 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Cơ cấu sơ bộ:

• Xây dựng: khoảng 222 tỷ đồng.
• Bồi thường, giải phóng mặt bằng: khoảng 37 tỷ đồng.

Như vậy, chi phí xây dựng chiếm phần lớn tổng vốn dự kiến.

Điều này phù hợp với đặc điểm dự án có quy mô đất lớn và cần đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý rằng 259 tỷ đồng là tổng vốn đầu tư dự kiến, không phải con số chắc chắn cuối cùng của toàn bộ dự án.

Trong quá trình triển khai, tổng mức đầu tư có thể được xác định, cập nhật theo hồ sơ kỹ thuật, khối lượng thực tế và các quy định có liên quan.

12. Vấn đề giải phóng mặt bằng

Dự án dự kiến thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2024, theo thông tin hồ sơ được cung cấp.

Do đó, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ cần được xác định cụ thể dựa trên tình hình thực tế.

Khoản 37 tỷ đồng hiện tại nên được xem là mức sơ bộ để phục vụ việc lập phương án đầu tư.

Đối với nhà đầu tư, đây là một trong những nhóm rủi ro cần được phân tích.

Nếu giá đất, phạm vi nhận quyền, chi phí xử lý hạ tầng hoặc các yếu tố liên quan thay đổi, tổng vốn đầu tư có thể thay đổi theo.

13. Cấu trúc vốn 51,8 tỷ đồng vốn tự có

Theo phương án dự kiến, nhà đầu tư phải có khoảng 51,8 tỷ đồng vốn tự có, chiếm tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư dự kiến.

Phần vốn này được góp theo tiến độ thực hiện dự án.

Cấu trúc này tạo ra yêu cầu rõ ràng về năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Vốn chủ sở hữu không chỉ chứng minh năng lực tham gia dự án mà còn là nguồn vốn quan trọng để xử lý các khoản chi phí ban đầu.

14. Huy động khoảng 207,2 tỷ đồng

Phần vốn huy động dự kiến khoảng 207,2 tỷ đồng, chiếm tối đa 80%.

Đây là khoản vốn rất lớn so với vốn chủ sở hữu.

Do đó, khả năng tiếp cận tín dụng có thể là yếu tố quyết định khả năng triển khai thực tế.

Một phương án tài chính tốt cần làm rõ:

• Nguồn vốn vay.
• Điều kiện tín dụng.
• Lãi suất dự kiến.
• Thời gian giải ngân.
• Thời gian ân hạn.
• Tài sản bảo đảm.
• Dòng tiền trả nợ.
• Doanh thu dự kiến.
• Kịch bản khi sản lượng sạc thấp hơn kế hoạch.

15. Bài toán doanh thu cần được xây dựng như thế nào?

Đối với dự án trạm sạc, doanh thu chính có thể đến từ dịch vụ sạc xe điện.

Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào doanh thu sạc, nhà đầu tư có thể đối mặt với rủi ro khi số lượng xe điện chưa đạt mức kỳ vọng.

Do đó, mô hình khu dịch vụ có thể giúp tạo thêm các nguồn thu phù hợp.

Nhà đầu tư cần xây dựng mô hình dựa trên các biến số như:

Số lượt xe × tỷ lệ sử dụng trạm × sản lượng điện sạc × đơn giá dịch vụ

Bên cạnh đó có thể phân tích thêm:

Doanh thu dịch vụ phụ trợ + doanh thu bãi đỗ + các nguồn thu hợp pháp khác

Tuy nhiên, từng loại hình kinh doanh cần được xem xét theo quy hoạch và pháp luật chuyên ngành.

16. Thời hạn 50 năm và chiến lược dài hạn

Dự án có thời hạn hoạt động dự kiến 50 năm.

Một thời hạn dài như vậy cho phép nhà đầu tư xây dựng chiến lược vận hành theo nhiều giai đoạn.

Trong 5 năm đầu, mục tiêu có thể là xây dựng nhận diện và thu hút khách hàng.

Giai đoạn tiếp theo có thể tập trung vào tối ưu hóa công suất.

Trong dài hạn, hệ thống có thể cần nâng cấp công nghệ sạc để đáp ứng phương tiện thế hệ mới.

Điều này đặt ra yêu cầu thiết kế hạ tầng có khả năng nâng cấp.

17. Tiến độ tối đa 6 tháng

Một điểm đáng chú ý là tiến độ xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt động dự kiến không quá 06 tháng kể từ khi nhà đầu tư được quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Khởi công dự kiến không quá 03 tháng kể từ thời điểm đó.

Để đạt tiến độ này, công tác chuẩn bị cần được thực hiện rất sớm.

Nhà đầu tư cần đồng thời chuẩn bị hồ sơ pháp lý, thiết kế, nguồn vốn, nhà thầu, thiết bị và phương án điện.

18. Những rủi ro cần được thẩm định

Không có dự án đầu tư nào chỉ có cơ hội mà không có rủi ro.

Với Khu dịch vụ trạm sạc Hương Trà – Huế, một số nhóm rủi ro cần quan tâm gồm:

Rủi ro về thị trường

Số lượng xe điện và tần suất sử dụng trạm ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu.

Rủi ro về công nghệ

Công nghệ sạc có thể thay đổi nhanh.

Rủi ro về điện

Công suất và khả năng đấu nối cần được bảo đảm.

Rủi ro về vốn

Phần vốn huy động dự kiến lên tới 207,2 tỷ đồng.

Rủi ro về mặt bằng

Chi phí giải phóng mặt bằng thực tế có thể khác mức sơ bộ.

Rủi ro tiến độ

Thời gian xây dựng dự kiến chỉ 6 tháng nên bất kỳ chậm trễ nào ở khâu pháp lý, vốn hoặc mặt bằng đều có thể tạo áp lực.

19. Góc nhìn đầu tư

Từ góc độ đầu tư, Khu dịch vụ trạm sạc Hương Trà – Huế có điểm mạnh ở mô hình hạ tầng tích hợp.

Dự án không phụ thuộc hoàn toàn vào một công trình xây dựng mà hình thành hệ thống gồm:

Trạm sạc → bãi đỗ → khu dịch vụ → cây xanh → hạ tầng kỹ thuật → năng lượng tái tạo.

Đây chính là chuỗi giá trị cần được nhà đầu tư khai thác.

20. Kết luận

Khu dịch vụ trạm sạc Hương Trà – Huế là một mô hình đầu tư đáng chú ý trong bối cảnh hạ tầng xe điện ngày càng đóng vai trò quan trọng trong giao thông xanh.

Với diện tích khoảng 6,76 ha, dự án có cơ cấu sử dụng đất đặc thù khi hơn 73% diện tích được dành cho sân bãi đỗ xe. Mật độ xây dựng dự kiến không quá 6,76%, tầng cao 1 tầng và hệ số sử dụng đất tối đa 0,07 lần.

Tổng vốn đầu tư dự kiến 259 tỷ đồng, trong đó 222 tỷ đồng là chi phí xây dựng và khoảng 37 tỷ đồng là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Cấu trúc vốn dự kiến 20% vốn tự có và tối đa 80% vốn huy động cho thấy dự án đòi hỏi nhà đầu tư có năng lực tài chính và khả năng tiếp cận tín dụng tốt.

Quan trọng hơn, hiệu quả đầu tư sẽ không chỉ phụ thuộc vào việc hoàn thành xây dựng mà còn phụ thuộc vào khả năng vận hành trạm sạc, thu hút phương tiện, quản lý năng lượng, phát triển dịch vụ và thích ứng với công nghệ mới.

Nếu được triển khai đúng quy hoạch và tổ chức vận hành hiệu quả, dự án có thể trở thành một điểm hạ tầng giao thông xanh có ý nghĩa tại khu vực Hương Trà, góp phần hỗ trợ quá trình chuyển đổi sang phương tiện sử dụng năng lượng sạch tại thành phố Huế.